СПОРНАЯ СТАТЬЯ

Чтобы сэкономить деньги при продаже недвижимости, многие действуют по отработанной схеме. Налог на недвижимость уплачивается только с суммы, в которую оценит объект Бюро Технической Инвентаризации (БТИ), а не с реальной стоимости жилья. Депутаты объявили войну этому явлению. Естественно, воевать стали законными методами. Результатом их усилий стал Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц». Для риелторов и других заинтересованных лиц наступление нового года ознаменовалось введением в действие ст. 11 данного Закона — «Налогообложение операций по продаже объектов недвижимого имущества».

Теперь, в соответствии с Законом, при начислении доходов и перечислении суммы начисленного налога налоговыми агентами будут выступать нотариусы.

По мнению законодателей, таким образом денежный поток, попадающий в карманы посредников в виде платы за их труды (обычно 5% от стоимости объекта), направится в русло государственного бюджета.

Вроде бы составители Закона хотели как лучше, и кто же виноват, что получилось как всегда. В результате нововведений рынок недвижимости практически замер: нотариусы не могли понять нового процесса оформления сделок и отказывались брать на себя ответственность. Если в прошлом году, по данным Государственного реестра Украины (который начал свою работу 2 августа 2004 года), в месяц регистрировалось приблизительно 100 тыс. прав собственности, то в течение 1–15 января текущего года было зарегистрировано всего лишь около 4 тыс. сделок.

КАК БЫЛА РЕШЕНА НОТАРИАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА

Патовая ситуация наблюдалась почти месяц, и только на днях Министерство юстиции и Государственная налоговая администрация Украины смогли конкретизировать механизм нотариального удостоверения соглашений с недвижимостью, предусмотренного Законом «О налоге с доходов физических лиц» в части доходов от операций с недвижимостью.

Нотариусам объяснили, что они имеют право устанавливать количество продаваемых объектов недвижимости через Государственный реестр договоров. Недвижимость считается собственностью покупателя только после занесения сделки купли-продажи в Госреестр. Оценочную стоимость недвижимости будет определять БТИ.

Минюст уточнил и ответственность нотариусов как налоговых агентов за начисление и перечисление в бюджет налога с доходов физических лиц. В частности, в разъяснении указано, что в случае ошибочного начисления или неначисления налога при удостоверении договоров отчуждения имущества ответственность за погашение суммы налогового долга возлагается на нотариуса, удостоверившего соглашение.

18 января 2005 года данное разъяснение получили все нотариусы Украины.

Заместитель министра юстиции Инна Емельянова заявила, что Минюст инициирует изменения в Закон «О налоге с доходов физических лиц», предусматривающие отмену новых обязанностей нотариусов.

КАК РАССЧИТАТЬ ВЕЛИЧИНУ НАЛОГА

Правовые аспекты более-менее утрясены. Осталось только выяснить, сколько кровных придется отдать государству при продаже недвижимости. Исходя из этого, можно сразу же предсказать, на сколько точно подскочат цены на квартиры.

Итак, считаем.

Ключевая дата для определения налогов при продаже недвижимости — 1 января 2004 года, с момента вступления в силу Закона «О налоге с доходов физических лиц». Порядок расчета налога зависит от того, когда была приобретена недвижимость — до или после этой даты.

Если квартира была куплена до 1 января 2004 года, налоговая ставка составит 1% или 5% от стоимости имущества.

Продавец отдаст 1% на налоги при выполнении нескольких условий:

— объектом продажи является квартира, комната или дом (включая участок земли под ним);

— общая площадь объекта недвижимости не превышает 100 кв. м;

— в течение одного года продается только один объект.

Если не выполняется хотя бы одно из перечисленных условий, применяется налоговая ставка в размере 5%. Это значит, что гаражи и незавершенные объекты строительства облагаются налогом по 5%-ной ставке. И при продаже более одной квартиры на протяжении одного года налог на доход составит 5% от цены жилья, но не ниже оценочной стоимости БТИ.

Кстати, если площадь объекта недвижимости больше 100 кв. м, то со 100 кв. м уплачивается налог в размере 1% от его стоимости, а остальные квадратные метры облагаются 5%-ным налогом.

На практике это выглядит следующим образом.

Стоимость квартиры площадью 150 кв. м — 150 тыс. грн. Соответственно, 100 кв. м стоят 100 тыс. грн., а остальные 50 кв. м — 50 тыс. грн. Из 100 тыс. грн. берем 1% (1 тыс. грн.); из 50 тыс. грн. — 5% (2,5 тыс. грн.).

Общий налог составит:

1 тыс. грн. + 2,5 тыс. грн. = 3,5 тыс. грн.

И еще один нюанс. При обмене одного объекта недвижимости на другой каждая сторона договора мены уплачивает по 50% от суммы налога, определенного для каждого из этих объектов недвижимости.

Намного сложнее механизм налогообложения имущества, приобретенного после вступления в силу Закона, то есть после 1 января 2004 года, да и налог на прибыль (уже не доход!) от продажи объекта выше — 13% (а с 2007 года поднимется до 15%). Прибылью считается разница между доходом от продажи и расходами на приобретение (строительство). Эта разница уменьшается на 10% из расчета каждого года владения объектом, начиная со второго календарного года, следующего за годом приобретения в собственность этой недвижимости. Разделения суммы в зависимости от метража уже нет. При продаже объекта после 11-ти лет владения сумма налога не может быть меньше минимальной зарплаты, установленной в год продажи.

Если же владелец в течение года продает свою вторую, третью и т.д. квартиру или другой объект недвижимости, ставка налога остается неизменной — на уровне 13%. В этом случае продавец лишается 10% понижающего коэффициента за каждый год владения недвижимостью.

Налогооблагаемый доход вычисляется по формуле:

П = (Д – 3) х (1 – 0,1 х (Г – 1)),

где П — налогооблагаемый доход;

Д — доход, полученный от продажи квартиры;

3 — затраты на приобретение квартиры;

Г — количество полных или неполных календарных лет, в течение которых квартира находилась в собственности налогоплательщика.

Например, продажная стоимость квартиры — 30 тыс. у.е., а купили ее за 25 тыс. у.е., при этом около двух лет она находилась в собственности продавца. Подставляем в формулу наши данные.

Прибыль от продажи составит:

П = (30 тыс. у.е. – 25 тыс. у.е.) х (2 – 1) = 5 тыс. у.е.

Значит, сумма налога будет равна:

5 тыс. у.е. х 13% = 650 у.е.

Продавец должен заплатить государству 650 у.е. подоходного налога. Разумеется, в пересчете на отечественную гривню по текущему курсу НБУ.

И еще один пример по расчету 10% амортизации.

Человек, купивший квартиру в 2005 году за 25 тыс. у.е., продает в 2010-м за 30 тыс. у.е. Теперь налог на прибыль (5 тыс. у.е.) уменьшится на 40% и составит:

П = 5 тыс. у.е. х (100% – 40%) = 3 тыс. у.е.

Ставка налога на прибыль с 2007 года — 15%.

Считаем величину налога:

3 тыс. у.е. х 15% = 450 у.е.

То есть, чем больше времени квартира принадлежит владельцу, тем меньший налог придется платить при ее продаже.

ПЛАТИТЬ «ПО-БЕЛОМУ» ВЫГОДНЕЕ

Ни для кого не секрет, что сейчас часть договоров купли-продажи оформляется не по рыночной, а по оценочной стоимости, что значительно сокращает расходы. Цель понятна — заплатить как можно меньшую сумму государственной пошлины. Однако после введения новых правил есть смысл указывать в договоре реальную стоимость покупки. Ведь нет гарантии, что при дальнейшей продаже жилья в договоре купли-продажи будет также указана фиктивная цена. Поэтому лучше заплатить больше сейчас, чтобы не «попасть» на огромную сумму налога в будущем.

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА

Заместитель директора агентства недвижимости «Оптима» Александр Качуренко:

— 1 января 2005 года ознаменовалось вступлением в силу ст. 11, 13, 14 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц», согласно которым теперь будет удерживаться налог с доходов от продажи (мены) объектов недвижимости, получения наследства, подарков.

В связи с этим возникают два естественных вопроса, которые на сегодняшний день интересуют всех участников рынка недвижимости.

Вопрос первый (и более насущный на сегодняшний день): как правильно рассчитать этот самый налог с доходов?

Вопрос второй (более глобальный): повлияет ли введение данного налога на стоимость недвижимости? Если да, то насколько?

На первый вопрос ответ достаточно четко и понятно изложен в ст. 11 Закона. Главный фактор при определении ставок налога — дата приобретения объекта недвижимости, который в настоящее время продается (обменивается).

Ставки налога разделило 1 января 2004 года. Причем именно 2004-го, когда был введен в действие данный Закон, а не 2005-го, как ошибочно полагают некоторые, когда действительно вступили в силу ст. 11, 13, 14. Как раз эта дата определила среди продавцов квартир счастливчиков, которые должны заплатить от 1% до 5% от цены продаваемой (обмениваемой) недвижимости, и неудачников, которым придется раскошелиться на 13% прибыли от продажи (обмена) объекта.

А вот дать правильный и исчерпывающий ответ на второй вопрос сложно. Сейчас можно лишь перечислить некоторые ситуации, где налог действительно ощутимо ударит по доходам продавца недвижимости. И даже может заставить отложить продажу (обмен) недвижимости на будущее. Все эти случаи касаются объектов недвижимости, приватизированных или полученных в наследство (подаренных) после 1 января 2004 года. Именно по таким объектам налогообложению подлежит прибыль от продажи. Все хорошо, если вы купили объект недвижимости и эти затраты зафиксированы в договоре купли-продажи. Но если вы этот объект недвижимости в прошлом приватизировали, получили в наследство или в подарок, ваши затраты равны нулю и придется платить 13% от реальной цены квартиры.

Более того, не забывайте, что за получение наследства или подарка также надо заплатить налог. Ставки налога на наследование (дарение) по объектам недвижимости, согласно ст. 13, 14 Закона, следующие:

— 0% — при наследовании (дарении) от мужа к жене, и наоборот;

— 5% — при наследовании (дарении) членом семьи первой степени родства (родители и дети);

— 13% — при наследовании (дарении) не членом семьи первой степени родства (сестры, братья, бабушки, дедушки, тети, дяди и др.);

— 26% — при наследовании (дарении) от нерезидента.

Выходит, что, получив в наследство от любимой бабушки квартиру и продав ее, внуку придется отдать 26% от цены квартиры — 13% за наследование и 13% за продажу. Как тут не задуматься, стоит ли вообще продавать.

И хотя в прошлом году такая печальная налоговая перспектива затронула не более 5–7% продаваемых квартир, с каждым последующим годом их количество будет неуклонно расти, что может оказаться еще одним фактором повышения цен на квартиры.

Еще один момент, на который хочется обратить внимание: что именно понимается под расходами на приобретение объекта недвижимости? Согласно ст. 11.2.3, такие расходы — это цена покупки (строительства нового) объекта недвижимости, и ничего более. Получается, что, потратив зачастую немалые суммы на ремонт и тем самым повысив цену продажи объекта недвижимости, вы сами создаете прибыль, с которой государство любезно удержит 13% налога. Что называется, сделай ремонт за свои деньги, да еще и государству за это отдай.

Вот такие перспективы приготовили нам вступившие в силу с 1 января 2005 года ст. 11, 13, 14 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц».